OPCI : vos avis

TOP des OPCI
GAN PIERRE 1
4.07/5 (15 avis)
DIVERSIPIERRE
3.63/5 (170 avis)
PREIMIUM
3.54/5 (13 avis)
IMMO DIVERSIFICATION
3.22/5 (290 avis)
DYNAPIERRE
3.19/5 (85 avis)
OPCIMMO
3.18/5 (352 avis)
FRUCTIFRANCE
3.17/5 (59 avis)
SILVER GENERATION
3.07/5 (30 avis)
OPSIS PATRIMOINE
3.02/5 (55 avis)
SG PIERRE ENTREPRISE
3/5 (8 avis)
AXA SELECTIV IMMO
2.94/5 (113 avis)
ECUREUIL IMMO +
2.7/5 (66 avis)
IMMANENS
2.21/5 (19 avis)

OPCI : Comparer

Comparatif des OPCI accessibles aux particuliers : Sondage

Investir sur un OPCI : Vous ...

Comparatif des OPCI accessibles aux particuliers : Actus

Accueil > Actualités > Renouvellement de bail commercial : une demande adressée uniquement à l’usufruitier est nulle
Renouvellement de bail commercial : une demande adressée uniquement à l'usufruitier est nulle

Renouvellement de bail commercial : une demande adressée uniquement à l’usufruitier est nulle

A l’heure où la suppression de l’ISF et la mise en place de l’IFI annoncent que l’avenir de l’immobilier serait dans le démembrement de propriété, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la demande de renouvellement adressée par un locataire commercial, uniquement à son bailleur usufruitier, encourt la nullité.

Publié le  à 0 h 0

La demande de renouvellement d’un bail commercial adressée uniquement à l’usufruitier est nulle [1]

Ce locataire exploitait une activité de boucherie-charcuterie-traiteur dans des locaux qui lui avaient été donnés à bail en 1988 par deux époux. Le bail avait été renouvelé en 1998 par un acte auquel était intervenu le fils des bailleurs qui était devenu nu-propriétaire à la suite du décès de son père, sa mère étant restée usufruitière.

Le bail renouvelé venu à échéance s’était poursuivi ensuite par tacite prolongation. Afin d’éviter que sa durée effective ne dépasse douze ans et de risquer un déplafonnement du loyer, le preneur avait délivré une demande de renouvellement. Cette demande n’avait toutefois été notifiée qu’à l’usufruitière c’est-à-dire la partie qui facturait le loyer.

Les bailleurs ont attendu que la durée du bail dépasse les 12 ans pour offrir le renouvellement en déplafonnant le loyer. Ils poursuivaient également l’annulation de la demande de renouvellement délivrée par le locataire.

La Cour de Cassation saisie une première fois en 2014 avait retenu que l’usufruitière n’avait pas le pouvoir d’acquiescer sans le concours du nu-propriétaire à la demande de renouvellement. [2]

L’affaire revenait une nouvelle fois devant la Cour de Cassation qui a rejeté le pourvoi du locataire et réaffirmé « qu’ayant relevé que la demande de renouvellement du bail commercial avait eu pour unique destinataire l’usufruitière du bien loué, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ».

La solution aurait-elle été différente si le preneur n’avait pas été tenu informé du démembrement du droit de propriété de ses bailleurs ? C’est possible, mais en l’occurrence tel n’était pas le cas, puisque le nu-propriétaire était intervenu à l’acte de renouvellement.

Cette décision est conforme aux exigences de l’article 595 alinéa 4 du Code civil qui dispose : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. »

La même solution s’applique au renouvellement du bail commercial [3].

Compte tenu de la gravité de la sanction encourue, l’on ne peut que conseiller aux preneurs d’anticiper leur demande de renouvellement et d’user de l’interpellation interrogatoire instituée à l’article 1158 du Code civil, par l’ordonnance du 1er octobre 2016 dans le cadre de la réforme du droit des obligations. Le preneur pourrait ainsi s’assurer de la régularité de sa demande de renouvellement, ou le cas échéant en cas de défaut de réponse du bailleur, couvrir une éventuelle nullité.

OPCIComparatif des OPCI accessibles aux particuliers : A lire également

Marseille : vasteévacuation lundi dans l'une des plus grandes copropriétés dégradées
Marseille : vasteévacuation lundi dans l’une des plus grandes copropriétés dégradées

Une vaste opération d’évacuation de squats vétustes et insalubres est programmée lundi dans l’une des plus grandes copropriétés dégradées de Marseille, le Parc Corot, a-t-on appris de source proche du dossier.

Immobilier ancien : pas de bulle immobilière selon les Notaires, juste une surchauffe en Ile-de-France
Immobilier ancien : pas de bulle immobilière selon les Notaires, juste une surchauffe en Ile-de-France

Le marché de l’immobilier ancien n’est pas en train d’entrer dans une bulle en France, malgré une nouvelle année de hausse des prix, ont assuré mercredi les notaires à l’occasion de leur bilan annuel du secteur.

Le remontage de la flèche de la basilique de Saint-Denis débutera en 2020 pour onze ans (association)
Le remontage de la flèche de la basilique de Saint-Denis débutera en 2020 pour onze ans (association)

Le remontage de la flèche de la basilique de Saint-Denis, un projet initié il y a plus de trente ans, débutera en mai 2020 et devrait prendre environ onze ans, a annoncé mercredi l’association Suivez la flèche qui pilote le projet.

Aéroports parisiens : trafic en hausse de 5,4% en novembre, tiré par l'international
Aéroports parisiens : trafic en hausse de 5,4% en novembre, tiré par l’international

Les aéroports parisiens ont accueilli en novembre 7,9 millions de passagers, en hausse de 5,4% sur un an, toujours tiré notamment par une forte progression de l’Amérique du Nord et de l’Amérique latine, a annoncé mercredi leur gestionnaire Groupe ADP.

Habitat indigne : démission d'un élu LR qui louait un appartement dans un immeuble en péril
Habitat indigne : démission d’un élu LR qui louait un appartement dans un immeuble en péril

Unélu LR de Marseille, Thierry Santelli, qui louait un appartement situé dans un immeuble déclaré en péril imminent à une famille, a démissionné mardi de sa fonction de vice-président du Conseil départemental, a annoncé sa présidente Martine Vassal (LR).

Paris : premier pas vers un nouvel encadrement des loyers
Paris : premier pas vers un nouvel encadrement des loyers

La mairie de Paris se porte officiellement candidate pour expérimenter de nouveau, et en vertu de la loi Elan, l’encadrement des loyers, après un vote mardi en conseil municipal.

Le gouvernement s'intéresse aux agents immobiliers, peu présents dans la loi logement
Le gouvernement s’intéresse aux agents immobiliers, peu présents dans la loi logement

Le Premier ministre a lancé une mission parlementaire pour réfléchir à une évolution du modèle des agents immobiliers, une question peu présente dans la loi tout juste promulguée par le gouvernement, a annoncé mardi le Journal officiel.

Avant les annonces de Macron, le monde HLM redemande d'annuler la baisse des APL
Avant les annonces de Macron, le monde HLM redemande d’annuler la baisse des APL

Le monde HLM a redemandé lundi d’annuler la baisse des aides au logement (APL) menée depuis le début du quinquennat d’Emmanuel Macron, quelques heures avant que le chef de l’Etat annonce des mesures en réponse à la fronde des gilets jaunes.

CAN - Le Cameroun d'accord pour organiser l'édition 2021 (Ahmad à l'AFP)
CAN - Le Cameroun d’accord pour organiser l’édition 2021 (Ahmad à l’AFP)

Le Cameroun, qui s’est vu retirer fin novembre l’organisation de la CAN-2019, est d’accord pour devenir l’hôte de l’édition 2021, a assuré à l’AFP Ahmad Ahmad, président de la Confédération africaine de football (CAF), lundi à Paris.

Un projet tertiaire écolo signé Jean Nouvel aux portes de Sophia Antipolis
Un projet tertiaire écolo signé Jean Nouvel aux portes de Sophia Antipolis

L’architecte Jean Nouvel, déjà à l’oeuvre pour la construction de deux tours de logements à Nice, a présenté avec Manal Rachdi jeudi son projet d’ensemble de bureaux pour Sophia Antipolis, annoncé comme sans équivalent dans sa conception écologique.

Crédits immobiliers : le taux d'apport personnel au plus bas depuis la crise financière de 2007-2008
Crédits immobiliers : le taux d’apport personnel au plus bas depuis la crise financière de 2007-2008

Alors que le taux moyen des crédits immobiliers n’augmente que faiblement, comme le confirme la dernière lettre du mois de novembre 2018 de l’Observatoire du Crédit Logement / CSA, le taux d’apport personnel est de son côté en forte chute, la durée du crédit et son coût associé sont en forte hausse, un signe annonciateur d’une fin de cycle prononcée sur le marché de l’immobilier ?

Le gouvernement donne son feu vert à l'installation de 733 notaires supplémentaires
Le gouvernement donne son feu vert à l’installation de 733 notaires supplémentaires

Le gouvernement a donné son feu vert jeudi à l’installation de plus de 700 nouveaux notaires, près de six mois après des recommandations de l’Autorité de la concurrence, consécutives à la libéralisation de la profession impulsée par la loi Macron.