Immobilier : faut-il acheter du neuf ou de l’ancien et le rénover ?

Publié le vendredi 24 novembre 2023 par Denis Lapalus

Marronnier journalistique par excellence, cette question de préférence d’un achat en immobilier neuf ou dans l’ancien avec travaux a été répondu à de multiples reprises. La bonne réponse étant que ce sera toujours au cas par cas. Aucune règle ne peut être établie. Sans un nouvel angle, celui d’un investissement immobilier souhaitant acquérir un bien immobilier dans le but de le louer, la mise en place des contraintes liées au DPE change la donne. Un bon classement au DPE devient obligatoire. C’est pourquoi cette question, acheter dans le neuf ou l’ancien, refait surface. D’autant plus que l’échéance approche. Avec l’entrée en vigueur du nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE), les logements avec l’étiquette G seront interdits à la mise en location dès 2025. Il en sera de même pour les logements F en 2028 et E en 2034. Ces nouvelles mesures impactent profondément le marché de la location immobilière, réduisant le nombre de biens disponibles pour les locataires. Avec cela s’ajoute un contexte inflationniste qui se répercute sur le prix des biens dû à la hausse des taux d’intérêts.

Ces petits calculs favorables aux promoteurs...

Vous l’aurez aisément compris, et c’est bien normal, les promoteurs sont face à une forte crise. Avec de nombreux calculs à l’appui, ces chiffres sont désormais publiés sur les médias nationaux afin de montrer qu’acheter un bien immobilier neuf revient, dans de nombreuses villes, moins cher que d’acheter un bien immobilier ancien et de le rénover totalement. Le biais étant que pour faire passer un bien immobilier ancien en partant de D ou E, à un classement DPE de B ou A coûte effectivement très cher. Quand cela est possible, car le plus souvent, pour les appartements ce sera impossible. La copropriété devant accepter d’effectuer des travaux importants sur l’immeuble dans son intégralité. Ces calculs concernent donc essentiellement les investisseurs en immobilier locatif. Le classement du DPE pour une résidence principale n’étant pas une contrainte forte, hormis pour certaines banques, n’accordant plus de crédits immobiliers pour les biens immobiliers les plus mal classés.

Immobilier locatif

L’avantage de l’ancien rénové par rapport au neuf est son prix au m² moins cher à l’achat. Il est en moyenne à 3.573 €/m² contre 4.868 €/m² dans le neuf. Il faut toutefois prendre en compte des frais de notaire plus élevés, de 7.5 %, ainsi que les coûts de rénovation énergétique estimés à 1.029 €/m².
Finalement, le coût total est légèrement moins élevé dans l’ancien rénové (4.990 €/m²) que dans le neuf (4.947 €/m²). L’un sera plus intéressant que l’autre en fonction de votre objectif ainsi que la durée de votre investissement.

Top 5 des villes les plus intéressantes pour investir dans le neuf

Maslow.immo a réalisé une étude sur les emplacements les plus intéressants pour les investisseurs intéressés par le neuf. Il a l’avantage d’être particulièrement attractif auprès des locataires et permet aux investisseurs de bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le LMNP. De plus, les frais de notaire sont nettement moins élevés que pour les biens dans l’ancien. L’étude s’est penchée sur la base de données des notaires, de l’observatoire de l’ADEME et du tensiomètre de locservice.

Voici le classement des villes les plus intéressantes pour l’investissement immobilier dans le neuf en 2023 :

1. La Rochelle : 28.24 % moins cher que l’ancien
2. Bordeaux : 25.11 % moins cher que l’ancien
3. Orléans : 24.38 % moins cher que l’ancien
4. Bayonne : 21 % moins cher que l’ancien
5. Nantes : 9.13 % moins cher que l’ancien

La Rochelle arrive en tête du fait de son attractivité fiscale plus importante et un plafond de loyers plus élevé. Les métropoles qui suivent sortent également leur épingle du jeu sur le marché du neuf sur les mêmes critères. En investissant dans le neuf, vous répondrez davantage aux attentes sur les performances énergétiques des logements, ce qui est un véritable atout.

Top 5 des villes les plus avantageuses pour investir dans l’ancien

Toujours dans la même étude, Maslow.immo a émis un classement des villes qu’il faut privilégier pour l’ancien. Comme pour le précédent classement, les villes de taille moyenne sortent du lot par rapport aux grandes métropoles :

1. Clermont-Ferrand : 29.99 % moins cher que le neuf
2. Perpignan : 29.78 % moins cher que le neuf
3. Reims : 27.27 % moins cher que le neuf
4. Nîmes : 25.70 % moins cher que le neuf
5. Caen : 22.63 % moins cher que le neuf

Dans quelle villes les baisses de prix du neuf sont-elles les plus fortes ?

Les sites de surveillance des prix des programmes immobiliers dans le neuf sont nombreux. Trouver-un-logement-neuf.com est le plus souvent cité par les médias.

Accélération de la baisse des prix à l’automne. Ainsi, avec le renforcement de la crise immobilière, le dernier baromètre fait état de chutes de prix bien plus importantes sur le mois d’octobre : Nice enregistre ainsi le plus fort recul des prix de ce baromètre automnal avec - 13 % (387 100 € pour un T3 neuf). À Grenoble, le prix d’un T3 neuf baisse de 10,56 % (250 700 €) et à Lille de 8,74 % (308 100 €). Parmi les autres villes du top 10 où ils diminuent fortement : Issy-les-Moulineaux, La Roche-sur-Yon ou encore Perpignan.

Et si l’on comptait l’inflation ?

Ces baisses de prix ne considèrent pas l’inflation. En théorie, ces prix sont donc en baisse de 4.5% supplémentaire en 2023.

Des hausses à Annecy et Metz

Malgré les baisses de prix qui se généralisent, une soixantaine de villes en France voient leur prix augmenter en octobre pour les T3 dans le neuf, à l’image de Saint-Laurent-du-Var, plus forte hausse du baromètre de Trouver-un-logement-neuf.com avec + 15 % (385 200 € pour un T3 neuf en moyenne), Dunkerque avec + 13 % (264 100 €), Annecy avec presque + 12 % (420 500 €) et Metz avec près de + 10 % (256 100 €). Dans ce top 10 haussier, on trouve également la ville d’Haguenau où le prix d’un T3 neuf augmente de près de 8 % (248 800 €).