Crédit immobilier : nouvelles règles d’octroi applicables au 1er janvier 2024

Publié le lundi 4 décembre 2023 par Denis Lapalus

Crédit immobilier : aucune mesure conséquente

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) vient d’annoncer ce lundi 4 décembre des nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers. Les premières annonces sont des ajustements techniques et d’une ampleur insuffisante pour changer la donne. La FNAIM reste vent debout contre l’absence de mesures réelles : «  Face aux fortes attentes des candidats à l’accession, le HCSF fait une nouvelle fois dans la demi-mesure », réagit Loïc Cantin, président de la FNAIM. «  Le logement est au pied du mur, il s’agit maintenant de mettre en place des mesures fortes, à même de relancer le marché du crédit et de permettre à nos compatriotes de relancer leurs projets immobiliers. Ce n’est pas le cas après ces annonces. »

Crédit immobilier jusqu’à 27 ans, avec travaux

Une mesure qui n’a rien d’un cadeau, compte-tenu des taux actuels. Le ministère de l’Économie et la Banque de France, rassemblés dans le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ont décidé, ce lundi, d’ajuster à la marge les règles encadrant le crédit immobilier afin de faire repartir le marché. Les banques pourront, par exemple, signer des crédits sur 27 ans, au-delà de la limite actuelle de 25 ans, si des travaux représentent 10 % du montant total de l’opération. Un dispositif de réexamen des dossiers refusés devrait par ailleurs voir le jour au début de l’année prochaine.

Prêt relais

Le HCSF a décidé « d’autoriser les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais » dans le calcul du taux d’effort, c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus, laissé à 35 %. Un frein cependant : le montant du prêt relais ne doit pas dépasser 80 % de la valeur du bien vendu.

Davantage de flexibilité

Les banques disposeront de davantage de flexibilité pour déployer leur quota d’exceptions aux règles d’octroi d’un crédit, maintenu à 20 %. Elles pourront ponctuellement dépasser cette limite sur un trimestre si elles arrivent à maintenir la limite de 20 % en comptabilisant les deux trimestres suivants.

Rallongement de la durée de crédit... À qui profite le crime ?

La FNAIM s’interroge également sur l’assouplissement des conditions permettant de rallonger de 2 ans la durée des prêts accordés en cas de travaux de rénovation. Si la mesure se veut une avancée dans l’assouplissement des critères d’octroi de crédits immobiliers, «  il n’en reste pas moins, qu’alors que la réforme des retraites a allongé de 2 ans le temps de travail, ces 2 années de plus pour rembourser son prêt immobilier pourraient s’appliquer à tous  », souligne Loïc Cantin, qui regrette que cet allongement ne concerne que les dossiers intégrant des travaux de rénovation supérieurs à 10% du coût total du projet, et non l’ensemble des achats immobiliers.

La solution de la portabilité et de la transférabilité des crédits immobiliers

La FNAIM propose depuis plusieurs mois d’instaurer la transférabilité et la portabilité des prêts immobiliers. Avec la portabilité, un propriétaire pourrait conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre, la transférabilité quant à elle consiste à attacher le prêt, non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même. Cela permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur.

«  Des mesures simples et de bon sens, qui permettrait de relancer le marché immobilier et préserver le pouvoir d’achat des ménages. Et le tout sans surcoût pour les finances publiques ! » précise Loïc Cantin. Cette mesure, accompagnée de la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale, permettrait de redonner confiance aux accédants, qui n’auraient pas à subir la hausse des taux dans le cadre d’une nouvelle acquisition.

Ce qui serait en outre moins risqué que les crédit relais, déconseillés par les professionnels de l’immobilier en période de hausse des taux et de marché immobilier au ralenti. Et cela d’autant que la nouvelle mesure du HCSF ne permettra pas de faciliter l’accès au crédit.