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OPCI

OPCI

OPCI : Avantages et inconvénients

Publié le , mis à jour le

Définition détaillée

Les Organismes Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont des placements immobiliers à destination des institutionnels et des particuliers. Classé comme prolongement des SCPI, les OPCI s’apparentent plus à des OPCVM que les SCPI.

Achat/Vente des OPCI

Tout comme pour les actions ou les Sicav, pour un particulier, l’achat ou la vente de parts d’OPCI est simple. Il peut effectuer des transactions auprès de tout intermédiaire financier en précisant simplement le code ISIN désignant l’OPCI choisi. La liquidité des parts en circulation est assurée par l’OPCI lui-même (d’où son obligation d’avoir 10% de liquidités minimum de façon constante), ce qui n’est pas le cas pour les SPCI notamment, souffrant de manque de liquidités.

Composition de l’actif type d’un OPCI

li Immobilier : 60 % à 90 %.
li Actif non immobilier (actions foncières cotées, part d’Organisme de Placements Collectifs de droit étranger, instruments financiers, parts ou actions OPCVM) : jusqu’à 30 %.
li Trésorerie permanente : 10 % au minimum.

Fiscalité des OPCI

Avantage conséquent des OPCI, le souscripteur peut choisir la forme fiscale de ses OPCI. Ainsi deux formes juridiques possibles, pour une fiscalité choisie : le souscripteur pourra choisir le produit correspondant à la fiscalité qu’il souhaite :

  • SPPICAV = OPCI Valeurs Mobilières

Société Anonyme à capital variable (modèle des SICAV), possédant la personnalité morale

Fiscalité : revenus mobiliers Investisseurs institutionnels et individuels Régime des plus-values de valeurs mobilières pour les cessions de parts avec seuil de cession annuel Obligation de distribution : 85 % à 100 % des revenus locatifs, 50 à 100 % des plus-values de cession

  • FPI = OPCI Revenus Fonciers

Copropriété de valeurs mobilières (modèle des FCP) ne possédant pas la personnalité morale Fiscalité : revenus fonciers Investisseurs institutionnels et individuels Régime des plus-values immobilières, avec taxation sur la seule partie distribuée aux Associés et abattement en fonction de la durée de détention Obligation de distribution : 85 % des revenus locatifs, 85 % des plus-palues de cession

OPCI : Une gestion souple

L’OPCI bénéficie par ailleurs d’une gestion du patrimoine immobilier plus souple et plus dynamique. Celui-ci a par exemple a le droit d’investir en immeubles ainsi qu’en actifs immobiliers indirects. L’OPCI donne aussi la possibilité d’endettement, si nécessaire. Par contre, le taux d’endettement sera limité à 40 % du bien immobilier en sa possession.

OPCI : Les plus et les moins

li Les avantages des OPCI

Tout comme les SCPI, les OPCI permettent d’investir dans l’immobilier sans apport conséquent, ou sans accès à un crédit de financement.

Les risques liés à l’immobilier sont limités, car mutualisés. Un OPCI investi sur plusieurs biens limitant ainsi le risque, ce qu’un investisseur particulier ne peut pas faire.

Les OPCI versent des rendements réguliers, pouvant être un complément de revenus. Les parts détenues peuvent être transmissibles dans le cadre d’une succession.

li Les bémols des OPCI

Les rendements servis sont inférieurs à ceux des SCPI.

L’investissement en OPCI n’est pas un placement garanti, une parte de capital est toujours possible.

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Le régime juridique et fiscal des OPCI créé en 2007 avait pour objectif de moderniser l’offre de produits d’épargne immobilière à l’attention des particuliers et en même temps offrir un véhicule immobilier à destination des institutionnels, à l’image des produits mis en place dans le reste de l’Europe.

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